28일 한국토지주택공사(서울지역본부)에서 열린 '노후계획도시 정비사업'에 대한 정책 세미나에서 참가자들이 기념촬영을 하고 있다.2024.2.28/뉴스1 ⓒ News1 황보준엽 기자

1기 신도시 정비를 위한 노후계획도시 도시정비 정책이 사업성을 고려해 재설계되지 않는다면 실패할 가능성이 높다는 진단이 나왔다. 용적률, 사업기간 단축에만 초점을 맞추고 있을 뿐 공사비가 급등한 상황에서 정비사업을 활성화할 유인은 부족하다는 설명이다.

전문가들은 실거주 의무제도 폐지와 프로젝트파이낸생(PF) 조달금리 안정화 등을 통해 사업비를 낮춰주는 방식으로 재건축을 유도해야 한다고 강조했다.

국토교통부와 한국부동산금융투자포럼은 28일 한국토지주택공사(서울지역본부)에서 개최한 '노후계획도시 정비사업'에 대한 정책 세미나에서 이같은 의견이 제기됐다.

이번 세미나는 주택공급 확대방안으로 발표된 노후계획도시 정비사업의 성공적인 이행을 위해 정책을 돌아보고, 부동산 금융 전문가들이 제언을 듣고자 마련됐다.

이날 발표에서 이윤홍 한양대 겸임교수는 '노후계획도시 특별법'의 성공 가능성을 낮게 점쳤다. 정책이 용적률 완화나 사업기간 단축 등에 집중한 설계로, 사업성을 키우지는 못했기 때문이다.

이 교수는 "현장 실무경험이 없는 비전문가로 구성된 정책"이라며 "공사비 인상에 따른 조합원 분쟁 발생으로 사업추진이 불가하다"고 말했다.

개선 방안으로는 △통합 심의 시 사업타당성 검토 전문기관 참여 △실거주 의무제도 폐지 △재건축 초과이익 환수법 폐지 △건설 원자재 가격 안정화 방안 수립 △주택도시보증공사·한국주택금융공사 PF 조달금리 안정화 △현장 근로자 임금 안정화 방안 수립 등을 제안했다.

공사비를 낮추고, 사업성을 높여 조합원 분담금을 최소화해야 정비사업의 활성화를 유도할 수 있다는 게 이 교수의 생각이다.

준조세 성격의 일부 부담금 감면 또는 면제가 필요하다는 의견도 나왔다. 개발부담금은 투기 억제를 목적으로 부과하고 있는데, 지원사업 성격인 노후계획도시정비사업에 이를 부과하는 것은 불합리하다는 것이다.

김정주 건설산업연구원 실장은 "노후계획도시정비법 제33조에서 기반시설설치비용을 부과할 수 있도록 규정하고 있어 국토계획법에 따른 기반설치비용 부과는 민간사업자 입장에서 이중 부담을 초래한다"고 했다.

공공기여율도 과도한 측면이 있다고 지적했다. 김정주 실장에 따르면 현재 용적률이 200%인 단지가 특별법 적용을 받아 용적률(토지 면적 대비 층별 건축 면적 총합의 비율)을 최대 750%까지 높이면 늘어난 용적률 대비 공공기여분이 43.2%가 발생한다.

용적률 증가에 따른 추가 공사비를 감안하면 사실상 혜택을 보기 어려운 구조라고 봤다. 50층 이상 건축시 공사비는 가구당 40~50%가 증가하는 것으로 알려진다.

리츠를 활용하는 등 공공기여 방식의 다양화 필요성도 주장했다. 김 실장이 생각하는 리츠 활용 방안은 이와 같다.

우선 리츠를 통해 공공주택과 기반시설 등을 개발한 뒤, 인수자에게 실물을 인도, 이후 인수자가 자산관리 및 운영 업무를 담당한다. 지분은 조합원과 인수자가 투자금액을 기준으로 안분한 뒤, 이후 운영에서 발생하는 배당수익을 하는 방식이다.

그는 "사업시행자의 일방적인 비용부담으로 이어지는 지금의 공공기여 방식을 개선, 사업시행자와 조합원의 부담을 완화해 주는 방안에 대한 고민이 필요하다"고 했다.

뉴스1 © News1 장수영 기자

이어진 토론에서도 전문가들은 사업성을 확보가 우선돼야 한다고 입을 모았다.

이동주 한국주택협회 산업본부장은 "추가분담금 부담 등 재건축의 장애요인이 해소되지 않으면 노후계획도시 정비도 어려울 것"이라며 "현물 출자가 외에 디벨로퍼, 금융기관 등 출자를 통한 사업 추진 방식도 도입해야 한다"고 했다.

이 본부장은 토지등소유자에게만 조합원 자격이 부여되는 구조는 사업비 부족 또는 사업속도 지연에 제대로 대응하지 못하는 등 리스크에 취약하다는 문제가 있다고 강조했다.

재건축 보다 리모델링이 효과적일 수 있다는 의견도 나왔다.

신민규 삼성물산 건설부문 프로는 "아파트 재건축 위주의 재정비 방식에 주안점을 두고 일부 중심지에 도심형 고밀 복합시설 재개발을 염두에 두고 있으나, 실제 고밀 주거단지의 경우 상황에 따라서는 재건축보다 리모델링이 효과적일 수 있으므로 이에 대한 도입도 적극 지원해야 한다"고 했다.

한편, 국토부는 민생토론회의 후속 조치로, 국민과 함께하는 민생토론회에서 발표한 주요 정책과제들의 차질 없는 이행을 위해 릴레이 정책 세미나를 개최해 나갈 계획이다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "향후 정책 실행과정에서도 정비사업을 추진하고자 하는 주민과 산업계의 애로사항을 적극적으로 청취하겠다"고 설명했다.

김경환 부동산금융투자포럼 회장은 "이번 세미나를 통해 정부와 시장 참여자 간 상호 이해를 높이고 협업하는 계기가 되어 노후 신도시 정비 활성화에 기여할 것으로 기대한다"며 "공사비 상승과 고금리로 어려운 부동산 산업에 활력을 불어넣을 수 있도록 부동산 금융의 역할을 지속 발굴하고, 정부와도 긴밀히 소통하겠다"고 말했다.


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